La homologación de valores catastrales aplicada en Tijuana durante la administración del ahora alcalde con licencia Ismael Burgueño Ruiz produjo un resultado financiero concreto: durante el segundo trimestre del ejercicio fiscal 2026, la recaudación municipal superó en 56.59% lo proyectado en la Ley de Ingresos. Así lo informó el regidor presidente de la Comisión de Hacienda y Patrimonio Municipal, Heriberto Lemuel Ramírez Jiménez, quien defendió la medida como uno de los principales aciertos de la administración — tanto por su efecto recaudatorio como por su impacto en la equidad tributaria y en el combate a la especulación inmobiliaria.
El problema que resolvió la homologación: propietarios en zonas de alta plusvalía pagando menos que familias en colonias populares
El regidor describió con precisión la distorsión que existía antes de la actualización catastral: propietarios de inmuebles en zonas de alta plusvalía de Tijuana pagaban menos impuesto predial que personas con viviendas en colonias populares, porque los valores catastrales registrados en el padrón municipal no reflejaban los precios de mercado actuales de las propiedades. Esta distorsión es común en municipios de todo el país que no actualizan su catastro de manera periódica: los valores catastrales van rezagándose respecto al mercado real, generando una inequidad estructural en la que quienes más tienen pagan proporcionalmente menos. “Lo que buscamos fue que quien vive en una zona de mayor valor pague el impuesto predial que realmente le corresponde”, señaló Ramírez Jiménez. La homologación catastral corrigió esa brecha al actualizar los valores de referencia para el cobro del predial, sin cambiar la tasa impositiva — lo que aumentó la base gravable de los propietarios con mayor capacidad de pago.
El efecto sobre la especulación inmobiliaria: rentas de hasta 2 mil dólares como consecuencia del catastro desactualizado
El regidor añadió un efecto adicional de la homologación que va más allá de la recaudación: su impacto sobre el mercado de rentas. Al no actualizar los valores catastrales, el municipio generaba indirectamente un incentivo para la especulación inmobiliaria: los propietarios podían acumular inmuebles con un costo fiscal bajo mientras los rentaban a precios de mercado elevados. “Llegamos a tener en Tijuana rentas de casi mil 500 o 2 mil dólares y eso genera una brecha económica y social muy compleja”, señaló. La homologación catastral no resuelve el problema de las rentas por sí sola, pero aumenta el costo fiscal de mantener inmuebles sin uso productivo o a precios especulativos, lo que teóricamente desincentiva ese comportamiento.
El resultado y su límite: más recursos, pero insuficientes para la demanda de Tijuana
El incremento del 56.59% en la recaudación del segundo trimestre fortalece la capacidad financiera del Ayuntamiento para atender necesidades de pavimentación, alumbrado, infraestructura y servicios. Sin embargo, el propio regidor fue explícito sobre el límite de esa mejora: “Nos permitió ingresar más recursos, pero no es suficiente porque tenemos una demanda extenuante de calles, de bacheo, de alumbrado público y de infraestructura.” Esa tensión entre mayor recaudación e insuficiencia estructural de los ingresos municipales es una constante en los municipios urbanos de rápido crecimiento — y Tijuana, con más de dos millones de habitantes y una expansión urbana permanente hacia el este de la ciudad, es uno de los casos más agudos del país. El objetivo declarado de la Comisión de Hacienda para los próximos ejercicios fiscales es mantener la política de fortalecimiento de ingresos y dirigirlos prioritariamente a infraestructura y movilidad.
¿Qué significa para el Cabildo?
- La actualización periódica del catastro municipal es la medida de política fiscal con mayor impacto en la recaudación propia sin necesidad de crear nuevos impuestos: el caso de Tijuana muestra que corregir el rezago entre los valores catastrales y los precios de mercado puede incrementar la recaudación en más del 50% en un solo trimestre; los Cabildos pueden solicitar a su Dirección de Catastro un informe sobre el porcentaje de actualización de los valores catastrales respecto al mercado actual, y acordar un calendario de homologación si el rezago es significativo.
- La equidad tributaria del predial es un argumento político que el Cabildo puede y debe comunicar cuando aplica una actualización catastral: el regidor Ramírez Jiménez no presentó la homologación solo como una medida recaudatoria — la presentó como una corrección de inequidad; ese encuadre es más sostenible políticamente que el de “subir impuestos”, porque apela a la justicia tributaria: pagar conforme al valor real de la propiedad, sin privilegios para quienes tienen inmuebles en zonas de alta plusvalía.
- El incremento en la recaudación propia reduce la dependencia del municipio de las participaciones federales y aumenta su autonomía financiera para decidir en qué invertir: cuando un Ayuntamiento fortalece sus ingresos propios, tiene mayor margen para orientar el gasto según las prioridades del Cabildo y de la ciudadanía local, en lugar de depender de los criterios de asignación de los fondos federales; la Comisión de Hacienda puede solicitar un indicador trimestral del porcentaje de ingresos propios sobre el total de ingresos del municipio, para dar seguimiento a ese indicador de autonomía financiera.
Fuentes: El Mexicano
